北京最严租房新规,租赁市场变天了?

  来源:李宇嘉笔记2021-02-04
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核心提示:2日2日,北京市住建委等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,全面整顿租赁市场的大幕拉开了,对租金、押金和租金贷的缴付、使用做出了全面的规定,可谓最严租房新规

北京最严租房新规,租赁市场变天了?

1.背景:京城最严租赁新规发布

2日2日,北京市住建委等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,全面整顿租赁市场的大幕拉开了,对租金、押金和租金贷的缴付、使用做出了全面的规定,可谓最严租房新规;它涉及每一个租客、房东、长租公寓以及金融机构的利益。如果真正严格执行,租赁市场将变天。
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北京迎来最强租房新规
三条内容最关键:
一是长租公寓向租客预收的租金,不超过3个月。
二是预收的押金不超过1个月,且须存到房地产中介行业协会建立的专用账户托管。
三是租客名义申请的“租金贷”,不得拨付给住房租赁企业。

总之,这三条管住了租赁市场涉及到的三种资金(也是全部资金),租金、押金和租金贷。

北京最严租房新规,租赁市场变天了?

2.要害:管住了资金

只要管住了资金,就出不了大乱子,这是我们治理任何行业的抓手、屡试不爽。
长租公寓也一样,过去的问题就是:
(1)长收短付,营造资金池,长租公寓大肆扩张;
(2)押金无监管,最后被以各种理由克扣了;
(3)“租金贷”更是让租赁企业搞起来资本运作。
结果呢?本不该向租客预收那么长的租金(半年或一年),却违规收取了。当然,收取了也行,给到房东就没问题,但恰恰没有;押金应该推给租客,经常也没有。资金去哪里了?都被长租企业拿去搞扩张项目去了,长租公寓搞资本运作,不在乎短期盈利,高进低出,亏了的,最后自然就由租客和房东承担了。

这次监管,终于掐住了七寸:该给房东的(租金或租金贷)给房东;该给租客的(租金贷)给租客;租期内既不给租客、也不给房东的(押金),进入监管账户。而且,租金收取和支付期限一致,不能长收短付。这样,搞资金池,就没门了,长租公寓出风险的概率就很低了。

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3.预收租金、押金,管理可以更科学化

但是,我们有一点儿疑惑。首先,预收租金“原则上”不超过3个月。如果房东急需钱,给出了优厚的条件,比如预付1年租金,租客租金就“打八折”。这样,既解决了房东用钱的燃眉之急,又能降低租客的租金支付,还能稳定租期,一举三得,岂不是很好。遇到这种情况,该怎么办呢?
这次政策没有规定,我认为,还是按照租金收取和支付期限一致的原则,如果给到房东就没问题。或者,给到房东是按季支付,剩下的,都放在监管账户。锁定一年的租金,也好,能防止租客中间退租,造成空置,对房东和长租公寓都不利,不就是鼓励长租嘛!反正,不用的钱,全部进到第三方监管账户,就可以了,没任何风险。
其次,押金怎么退?如何避免现实中“押金难退”的问题。租客长期租住,房子的设施一定会有损坏或维修,房东强势,非说是租客损坏的,不退押金,没有证据、百口莫辩,租客也没办法。只能心里想,反正就一个月押金,算自己倒霉。这恰恰迎合了房东、长租公寓吞噬押金的想法。
如果发生了室内生活设施损坏,到底怎么界定?是自然老化、破损?还是租客人为造成的?或是管家维护不及时等。这就要形成一套规则,房东委托出租时,房东和长租公寓要对室内设施的完好程度、重新配置、维修周期等,明确规定,该换的都换好,配置什么设施要统一和标准化。

要避免,房东出租房子时,买最便宜的家具家电、厨卫设施,甚至是买劣质的,出了问题却让租客买单,长租公寓不作为。同样,租客在接收房子时,也要就这些规则,在租客与公寓之间明确规定,房东要换好设备、租客要爱惜维护、管家要定期保养等责任。届时,如果有争议,就按照规则来。

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4.租金贷,用的规范就是个好东西

不能因为拿菜刀杀人,就说菜刀不是好东西。
租金贷是个好东西,对很多租客来说,特别是刚进入大城市的大学毕业生、创业者,工资水平不高。租房的话,即便“押一付三”,也是一笔巨大的开支,付完以后,日常生活非常受影响。如果有租金贷,可以解决大问题。我认为,租金贷还应该存在,大银行应该发挥社会责任,提供普惠性的金融。
建议大银行像支持中小微企业融资一样,要加大对大学毕业生、打工者、创业者的租房融资支持力度。针对“押一付三”、“预付1年租金可打折”等等,这些利好租客的租赁行为,有利于培育长租习惯的行为,给到相应的普惠性、低利率融资。当然,预付的租金,一定全部要给到房东,押金也要进入监管账户等。

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5.为长租公寓讲两句公道话

最后,再为长租公寓说两句话。不能因为少数长租公寓企业跑路、暴雷、破产,就否定了整个行业。长租公寓为很多租客提供了体验感强、服务优质、秩序相对好的租赁房屋。管家隔三差五来帮你打扫卫生,解决了合租住房公共空间(课堂、卫生间、厨房)长期脏乱差的老问题。
长租公寓之所以长收短付,部分也是为了解决融资问题。试想,疫情期间,各方都在纾困中小微,要贷款、有贷款,要减税,有减税。就是没有银行纾困长租公寓、没有给长租公寓减税。原因就在于,墙倒众人推,都认为他们风险大,而且长租公寓没有抵押物,没有哪家银行愿意给他们放款。
长租公寓倒下了,你想住个性化强、服务好的房子,去哪里找呢?还得去私人房东那里,私人房东,黑二房东,多少年来,租客吃的亏还少吗?最后怎么办,租客还得合租房子,但合租房子的苦水,也是一堆一堆的。总之,北京的政策也好,其他地方的政策也好,基本都在堵资金,虽然有利于维护租客房东的利益,但也是为了减少政府维稳压力。

实在话,堵不是解决问题的根本,只是短期的权益之举。本来,长租公寓就在亏损,本来长租公寓资金链就紧张,你把资金全部堵住了,而根本性的融资难问题、税费高、收房成本高等问题不解决,长租公寓怎么才能发展起来呢?所以,除了治标,还要治本。长租公寓发展好了,租赁市场自然也就好了。

(编辑:映雪)



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