户口本上挂着9个陌生人!律师:购学区房先到派出所查户口

  来源:腾讯2019-07-30
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核心提示:在挑选学区房时,一些家长往往只关注房子的价格、区位、楼层等,却忽视了极为关键的户口问题。房子过户后,他们中的一些人惊讶地发现:学区房上还挂着别人的户口。

在挑选学区房时,一些家长往往只关注房子的价格、区位、楼层等,却忽视了极为关键的户口问题。房子过户后,他们中的一些人惊讶地发现:学区房上还挂着别人的户口。自己的房子里挂着别人的户口,多少让人有些心里不踏实,更让家长们担心的是,这一情况是否会影响到自家娃入读对口学校呢?

插图 王金辉

买家说

户口本上有9个陌生人 学位还已用过

为了解决孩子上学的问题,2018年4月,80后的陈先生和王女士通过中介,购买了一套位于东城区的学区房,建筑面积45平方米,总价468万。夫妻俩和原房主约定,先支付240万元,等到办理产权登记的前三天,夫妻俩再支付剩下的228万元。

没想到,半路出了些波折。合同订立后,中介公司告诉夫妻俩,他们买的房子里有其他人的户口。夫妻俩对此很不满,但中介承诺,在过户前可以将房子里的他人户口迁出。2018年6月,中介告知夫妻俩,原来的房主已经把户口的事情解决了,信以为真的夫妻俩便与原房东李女士办理了房屋买卖的缴税手续。

刚交完税,原房主李女士突然告诉陈先生夫妇,她也没有办法将房子里的原有的户口迁出去。陈先生夫妇到房屋所在地派出所查询,不查还好,一查吓了一跳,房子里竟然有9个人的户口。而原房主李女士竟表示,她也不认识这9个人。

深感被欺骗的陈先生夫妇和原房主李女士多次协商无果,最终选择将李女士告上了法庭,要求解除合同,并赔偿经济损失20万元。

陈先生夫妇向法庭诉称,因为是为了孩子上学而买房,所以在购房前,他们特别询问了房子的户口问题,李女士和中介均确认,房子里没有户口。在房屋买卖合同里,双方也约定“如因出卖人自身原因未如期与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过15日未迁出,自逾期超过15日起,出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

原房主李女士也告诉法庭,户口本上的9个人,和自己都没有亲属关系,当时她购买这处房子的时候,也没有注意到户籍登记的情况。

在这样的情况下,陈先生夫妇的孩子还能落户就读小学吗?法院为此特地向有关教育部门核实。原则上,年满六周岁的儿童具有东城区的户口,其监护人在东城区拥有房屋产权就可以入学,2018年6月30日后取得的房产,自该地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个入学学位。

法院调查中还有另外一个发现:李女士的女儿曾在2015年就读于涉案房屋的对口小学。根据上述政策的规定,陈先生家的孩子是没办法在此落户上学的。

法院审理后认为,由于被告李女士没能如实告知原告诉争房屋内的户籍登记情况,且登记的户籍无法迁出,也违背了原告为了孩子上学买房的购房初衷。最终,法院判决解除了双方的房屋买卖合同。

卖家说

好心帮人落户如今学区房却砸手上

学区房里迁不走的户口,既让陈先生夫妇这样的买家烦心,也让卖家头疼不已。对卖家来说,明明自己的房子是学区房,却因为房子里有别人,价值大打折扣,甚至连成交都变得很困难。

米女士(化名)一家的故事很有代表性,一年多以前,作为学区房的卖家,米女士家人为自家房子物色到了合适的买主。等到和买家签好合同,准备办理房屋买卖手续时,米女士家人突然意识到,房子的户口本里还有另一位阿姨和她的女儿的名字。

米女士家人这才想起,这位阿姨原来是米女士叔叔的同学,很多年前想把户口从北京集体户口中迁出。在米女士家人的热心帮助下,该女士将户口迁到了米女士家的房子里。后来,这位女士和女儿搬到广东生活,但户口还留在米女士家的房子里。

此时,米女士联系到这位阿姨,想让她尽快将户口迁走,但阿姨却以广东某地不让落户,北京没有房子,户口无处可迁为由拒绝了米女士的要求。经过打听,米女士了解到这位女士在广东有房产,也完全符合当地的落户条件。米女士一家人猜测,她可能是想保留自己和女儿的北京户口,所以才迟迟不肯迁户。

经过多次协商,对方就是坚决不肯迁户。最终,米女士家房子的买家不能接受户口本“不干净”这一事实,只能放弃了这间有“瑕疵”的学区房。了解到公安、法院都没有权力强制迁移户口,米女士一家感到非常心累,却也无可奈何。

记者调查

户口本上有别人 未必会影响孩子上学

“由于户籍的迁移属于公安机关管理,不属于法院的受案范围,所以如果向法院提出迁走别人户口的诉讼请求,法院也不会受理。而且公安机关也没有权力强制把别人的户口迁走。”北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者。

王玉臣律师向记者提及,国内如上海、青岛等城市设立了“公共户”,有关部门可直接将“户口老赖”的户口迁至“公共户”。

记者了解到,北京虽然没有可供迁走户口钉子户的“公共户”,但新户主的户口也可迁入该房屋。户籍管理部门有时会通过给新户主另行新户的形式使其落户。

记者在一份涉户籍迁出纠纷的判决书中也看到,户籍管理部门向法院说明,涉案房屋中有他人户口不影响原告将户口迁入,其持产权证办理户籍登记时会另行立户,户口本上不会体现他人户籍。

就此,记者咨询了某派出所的户政工作人员,该工作人员表示,这种情况下,新房主的户口可以迁进来。只是别人的户口在你的房子上,还是要提防日后有不利影响。

只要新房主能够将户口迁入学区房,那么孩子究竟能不能入读学区房的对口学校,关键还是看所在区的入学政策,以及该房屋学位在一定时间内是否已经被使用。王玉臣律师建议:“买房前可以去想入读的学校打听一下。再一个就是关注一下卖方的年龄、亲属关系和孩子的年龄,判断其子女是否有可能在近年就读过房子的对口学校。”

律师支招

购房前派出所先走一趟,购房目的写明上学

记者查阅裁判文书发现,学区房买卖引发的官司多集中在海淀、东城、西城等区,除了学区房里户口迁不走、学区房学位被用引发的纠纷外,还有一些家长买房后才发现,房子根本不是学区房。

此外,由于多校划片政策的出台,将来还可能出现买了学区房,却上不了最心仪学校的情形。“签合同的时候我们也会查一下房子的户口和学区的问题,一般不会出现不能上学的问题。但因为新出台的多校划片政策,最大的问题是可能上不了买的学区的学校,调剂到别的学校。”一名置业顾问向记者坦言。

对买家来说,在事前做好功课,无疑还是规避学区房买卖纠纷的最优解。如何避免遭遇户籍钉子户呢?对此,王玉臣律师支招说:“房屋买卖双方最好一起去一趟派出所,查询房屋的户口情况,确认房子里没有其他人的户口,再签合同。”

记者从房产中介处了解到,目前,中介向买卖双方提供的房屋买卖合同中,基本都预先包含了原房主将户籍限期迁出在内的违约条款,买卖双方可约定延期迁移户口等违约行为的违约金。

但记者发现,由于合同约定的违约金通常较高,司法实践中,法院判赔的违约金往往会低于合同约定的金额。王玉臣律师表示,即便如此,在合同中还是应当明确约定违约金的数额,如果遇上被告不应诉等情况,法院还是很有可能判决全额赔付违约金的。

王玉臣律师还认为,购买学区房时要在合同中写明购房目的,并约定解除权。“第一,要写明买这个房子的目的是给孩子上学,具体到上哪个学校、哪一年上;第二,要写明如果这个目的无法实现,包括但不限于户口没有迁出、学位名额已经被使用等其他的原因,直接把这些情形列出来,一旦遇到这种情况的话,乙方就有权去解除合同。这样的话将来到法院,如果一旦达成解除的条件,法院判决支持解除(合同)的可能性是很大的。”王玉臣说。

(编辑:爱娣)



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