注意!留给北京买房人的时间不多了

  来源:腾讯子木2020-10-06
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核心提示:很多人说,北​京下半年的楼市行情根本琢磨不透。现在北京已经进入“银十”,热度不比金九差,多项目新盘加紧急推,开发商掀起“抢收大战”,购房者蜂拥上车,好一片热闹景象。

很多人说,北京下半年的楼市行情根本琢磨不透。

因为一般情况下,上半年楼市出现小阳春,房价便会迎来量价齐涨的局面。

但北京市场成交量一路高飙了很久,新二手房均价却迟迟不见动静,一直以微弱的走势横盘波动。

这种态势纵使是“金九”黄金购房时间都无法挽回。

现在北京已经进入“银十”,热度不比金九差,多项目新盘加紧急推,开发商掀起“抢收大战”,购房者蜂拥上车,好一片热闹景象。

那么“量增价平”到底是如何形成的,北京银十是否能扭转局面?购房者到底该选择什么房子,时机是怎样的?这是我们今天要关注分析的话题。

话不多说,我们继续复盘,从宏观到微观解剖真相。

1

宏观行情

我们先大体回顾一下近半年北京的楼市行情。

大概从4月份疫情结束后开始,北京的新二手房成交量就开始集中爆发。

数据显示,北京5月份二手房成交量达到16125套,实际成交突破2万套,是2017年317调控后的最高点。此后6月份虽遭遇二次疫情,但依然维持17309套的高位成交。

(数据整理:地产营销人,来源住建部)

7月,16355套;

8月,16057套;

9月,17259套。

尤其是9月数据,二手房成交量比去年(12319套)同比上跳40%。今年前三季度的成绩,很多人都始料未及。

但二手房成交的持续上涨,却并未带动房价明显上涨。

据贝壳研究院数据显示,北京从2017年“317新政”后,房价开始一路下挫,累计跌幅13.5%,随后开始波动反弹。

(数据来源:贝壳找房)

进入2020年,由于疫情,房价在2月进入近三年来历史最低值,随后开始反弹,5月后成交大幅拉升,房价却开始回调震荡。(可点击放大图,观察2020年的房价波动)

据初步数据,9月北京二手房均价为60799元/平方米,相较之前的高点仍有近10%的跌幅。

那么问题来了,为什么会出现这种奇怪的现象?

2

真相

回归到房价的本质。

价格是由什么决定的?需与供。

今年北京需求旺盛,但房价依然不见增长,所以问题一定在供给端。

随后我查阅了近几年的土地供应量和新房库存面积,果不其然,北京自2017年“317”后,施行的“用土地供应打击房价的战略正在奏效”。

天量供应正在加速埋没市场购买力。

早在今年开年,北京市规划自然资源委就披露,2020年北京将继续放量3710公顷土地,其中住宅用地高达1000公顷,和去年持平。

但是2017-2019年,北京市场行情并没有今年这么好,这就造成了之前供应新房的滞销后的积压。

备注1:出清周期=库存面积÷连续12个月成交面积平均值

备注2:全文数据截止时间为9月24日,9月全月销售数据为预测值

数据显示,2020年1-9月份,北京市商品房新增供应量是51036套,同比去年上涨13%。其中9月份最猛,新房新增供应8015套,环比上涨61%……

积压+新增,导致北京形成庞大的新房库存。数据显示,目前北京市场可售新房数量高达77013套,其中纯商品房为3万多套,占比超40%。

由于新房供应量猛增,库存出清周期一路飙升,到现在为止依然维持在21个月。

所以在高库存下,北京房价想要起飞实在太难了,用最近流行的话来说,就是“被拿捏得死死的”。

3

价值分化

数据和逻辑虽然枯燥无味,但却是解释现象的主要依据。如果你能耐心看到这里,恭喜你,已经真正读懂了北京半个楼市。

我们可以把以上的数据分析,总结为三点:

1、北京今年的行情很好,购买力复苏很快,三年的调控抑制已进入尾声。

2、新房高库存分流了大量的购房需求,是压制北京房价的主要力量。

3、出清周期较长,北京楼市出现价值分化现象。

结合起来就是,如果不是采取高供应战略,新盘大量入市,北京房价一定会进入新一轮上涨周期,反过来讲,当下北京房价已经跌无可跌,进入真正的底部空间。

而第三点的意思,北京楼市出现价值分化已经非常明显了。

我分区域找了10个中介探听消息,得出的结论是,有的地方房价在涨,有的地方房价在跌。具体表现在不同类型和不同地段的房子。

例如北京主城区里无地段和学区加持的老破小,疫情之后一直在阴跌,行情好也卖不出去。有学区和在商圈的老破小还可以保值。

五环外的次新房,带地铁的物业涨势最好,不带地铁的还未见动向。不过值得注意的是,在上半年的楼市中,除了刚需小两房之外,大户型低总价改善次新房也在暗涨。

反观海淀、朝阳、东西城等区域,地段配套、物业优质的二手房依然是抢手货,很多都在涨价卖。

这也意味着,2020年,北京市场彻底终结了“一涨具涨,一跌具跌”的局面,如果新房供应一直采取现在的策略,未来这样的现象将成为常态。

盘点完二手房,我们再来看北京新房市场情况,“金九银十”会不会成为近几年的热度高点呢?大家到底偏向于买什么类型的房子?

4

成色超出预期

我们拿金九银十阶段,近期的成交情况来解析。

数据显示,9月份北京新房成交达到4000套,同比上涨了50%,市场火热程度较去年翻倍。

据统计,2020年9-10月,北京共有9个区26个新增纯住宅楼盘有开盘动向。为了打好“银十”这场仗,各大楼盘浑身解数推出折扣优惠活动。

同样需求端也在发力。

9月17日,海淀区奥海明月开盘,现场一度被挤爆,购房者足足等了3小时,1200多套房源,只留给购房者2分钟的选房时间,不得不佩服海淀码农的购买力。

其后,几乎隔几天就有热盘畅销的新闻登上头版。

北京刚需大盘中骏云景台9月27日开盘,5秒卖出15亿,722套房被抢652套,每秒130套。

50万平米建筑体量和2万+的价格,性价比十足,尤其75万首付就可以在北京上车的噱头,让它成为了金九银十当之无愧的网红大盘。后期子木会给大家好好说叨说叨这个盘的价值。

除了刚需和改善,豪宅市场同样火热。

9月中旬,朝阳区壹亮马以均价9.6万元/平米,总价13.39亿元,本以为夺得了北京1500万以上级别的销冠。

没想到半路杀出程咬金。

9月底,海淀区颐和金茂府,300套2000万+豪宅一起入市,单价10万+,选房202套,金额50.6亿,创造了北京楼市有史以来最高的开盘记录。

其实在疫情之后,北京高端改善的豪宅市场就在加速回暖,二季度2000万以上的豪宅成交同比增加55.6%,三季度同样火热。

不得不说,现在北京豪宅卖出了刚需盘的速度,而且入市速度也超出了市场预期,堪称“豪宅高周转”。

一般情况下,高周转做出来的房子很难在质量上有保障,不知道未来是否会出现一群千万、亿万富豪举着白旗维权的怪象。但可以肯定的是,北京的有钱人是真的多,这跟降息、量化宽松不无关系。

5

真诚建议

可以推测,今年北京“金九银十”的成色将会成为继2016年之后,4年来最好的一次。

而这也意味着,北京大盘房价已经跌无可跌,居民购买力正在加速回归,泡沫已被去得很干净了。

横向对比,深圳二级区域宝安的中心区房价已经10万+,跟北京豪宅处于一个价格段,整体来说,北京的房子可以说是当下一线城市的价值洼地了。

所以今年第四季度是非常好的购房时间段,大家着重关注打折的新盘和二手房市场。

尤其二手房市场在年底新盘的冲击下,将会出现大量的笋盘机会,大家可以有时间好好挑选。

接下来北京房价将进入「蛰伏期」。

之所以用蛰伏这个词来形容北京楼市,是因为目前北京采取高供应战略已经压稳了房价。这种方式是最有效且没有副作用的,跟重庆和长沙如出一辙。

但长期压制,会造成楼市价值的加速分化。北京房价会变成重庆一样,核心区域核心物业缓涨,边缘物业和老破小横盘或阴跌。

对于接下来购房者来说,买房很考验个人的技术眼光和决策能力。

这种现象将会持续存在,除非北京放松调控主动打破这个局面,但作为国内楼市的政策风向标,这几乎是不可能的。

(编辑:映雪)


注意!留给北京买房人的时间不多了

 

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