小产权房或将全面消失?中央文件透露信号

  来源:浪迹金融2020-05-21
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核心提示:小产权房之所以大量存在,究其原因,可以总结为3点。现在对小产权房的处理,首先是不登记。

住房市场不仅有商品房,还有为数众多的其他房子,比如保障房,房改房等,其中还有一类房子数量也非常之多。虽然目前没有官方数据报道,但如是研究院做过一个估算,小产权房占整个住房总量的24%。事实上,有的城市小产权房甚至超过50%,比如说深圳。可以讲,如何处置如此庞大的小产权房,是一件牵一发而动全身的事,说对整个楼市都可能产生影响也不为过。


小产权房之所以大量存在,究其原因,可以总结为3点:一是城镇房价相对过高,二是在法律上,农村集体土地和在宅基地建造的自建房是可以交易的,存在法律空白。三是正常情况下,我们购买的商品房是开发商在政府征收的土地上盖的,开发商缴纳过土地出让金,而农民在集体土地或宅基地上盖房则不需要缴纳土地使用出让金。

小产权房或将全面消失?中央文件透露信号

现在对小产权房的处理,首先是不登记。在农村集体土地确权登记时,国家明确要求小产房不得登记发证。其次是不再新增,这在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》就已明确,村民出租、出售自己房子不得再批新的宅基地,意味着一户农民只能拥有一处宅基地。

在业内人士看来,小产权房“冰封”,最终还得有解决之道。对于小产权房的处理,在原国土局规划司副司长郑振源看来,其实就两个途径,要么转正,要么拆除。在他看来,要解决这一长期积累问题,就是要“建立城乡统一的建设用地市场”。而在5月18日中央发布的完善市场经济的文件中就提及到这一点,原文是这样说的:

加快建设城乡统一的建设用地市场,建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,深化农村宅基地改革试点。

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这份文件虽然没有明确提及小产权房问题,但有两个信号点,一是建设城乡统一建设用地市场,城市土地寸土寸金,而农村土地却不“值钱”,通过统一建设用地,可打通城乡用地环节,有利于降低生产的土地成本,这是大方向,是趋势,意味着农村建设用地,包括宅基地,都要纳入到统一的建设市场上来。而在今年1月1日开始执行的新土地法也正式扫除了这一法律障碍。

二是“三权”分置。我们知道,集体土地和宅基地上建设的房子,只有土地使用证,没有产权证,房子既不能抵押贷款,也不能买卖,一句话,交易不受法律保护。而“三权”分置,意味着所有权和使用权可以分开剥离,受到法律保护。这样一来,即使小产权房不能像商品房那样拥有大产证,但交易算合法了。当然,这里用的是“探索”二字,有这个想法,要实现肯定还需要一个过程。

小产权房或将全面消失?中央文件透露信号

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从这个角度看,小产权虽不会那么快消失,但终究有一个解决之道,既不对楼市造成多大影响,同时也能给小产权房的最终归宿一个说法。对此,你如何看待呢?

(编辑:月儿)



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